недвижимость в испании

Недвижимость Испании

Испания является популярным международным направлением для туристов, инвесторов и тех, кто хочет переехать в эту страну. Это безопасная и стабильная страна с богатыми культурными традициями. Международный интерес со стороны покупателей как внутри, так и за пределами Европейского Союза растет. См. карта Испании.

Недвижимость вновь обрела популярность, особенно на морских курортах и в крупных городах Испании. С точки зрения инвестиций Мадрид, Валенсия и Малага являются провинциями с самыми высокими возможностями.

Балеарские острова и Барселона - одни из самых популярных туристических направления в мире. Британские покупатели недвижимости и особенно британские пенсионеры были иностранными гражданами, которые внесли наибольший вклад в инвестиции в недвижимость в Испании. Сейчас ситуация изменилась, и многие продают свою недвижимость.

На долю англичан приходится 9,5% от общего объема покупок в стране. В 2022 году ожидается ощутимый рост продаж жилья в туристических регионах Испании, где значительную долю покупателей составят иностранцы.

Обзор рынка недвижимости Испании

Продажи жилых домов в Испании выросли на 38,1% в 2021 году, достигнув 676 775 единиц, а средняя цена квадратного метра увеличилась на 5,3% до 1507 евро за квадратный метр, в то время как ипотечные кредиты на приобретение жилья выросли на 35,7%.

Продажи квартир выросли на 38,2% в годовом исчислении до 507 209 единиц, в то время как продажи домов на одну семью выросли на 37,8% в годовом исчислении до 169 566 единиц. Цены на квартиры выросли на 3,6% в 2021 году по сравнению с 2020 годом, достигнув 1701 евро за квадратный метр, в то время как цена домов на одну семью в среднем составила 1195 евро за квадратный метр, зафиксировав рост на 10%.

Впервые с 2014 года продажи совершенно новых домов превысили барьер в 100 000. Было продано 115 038 новых домов, что на 37,7% больше, чем в 2020 году. В семи автономных сообществах объем продаж вырос более чем на 34,6%. Среди них были Валенсия, Кастилия-Ла-Манча, Кастилия-и-Леон, Мадрид, Кантабрия, Андалусия и Ла-Риоха. С другой стороны, в Стране Басков годовой прирост составил 15,8%.

Застройщики недвижимости Испании

Испанский рынок жилой недвижимости является конкурентным из-за присутствия таких застройщиков, как Neinor Homes, AEDAS Homes, Via Celere и AELCA. На рынок также вышли новые игроки, такие как Kronos Homes и Q21 Real Estate Market. Ожидается, что восстановление рынка жилой недвижимости Испании продолжится, что, как ожидается, привлечет на рынок больше игроков.

Рынок недвижимости Испании улучшается

После замедления темпов роста в прошлом году из-за пандемии COVID-19 Испания снова выглядит как возможное место для инвестиций, поскольку доходность растет. По данным Банка Испании, цены на жилье в Испании выросли на 2,59% (-0,78% с поправкой на инфляцию) до 1662 евро за квадратный метр, что является лучшим показателем за два года.

По автономным регионам наибольший рост цен в годовом исчислении в течение года до 3 квартала 2021 года наблюдался на Канариях - 6,95%. За ними следуют Кантабрия (6,88%), Балеары (6,78%), Мелилья (6,66%), Мурсия (6,29%), Андалусия (6,04%), Галисия (5,79%) и Ла-Риоха (5,12%).

Умеренный рост цен на жилье наблюдался в Валенсийском сообществе (4,97%), Астурии (4,61%), Арагоне (4,46%), Кастилия-и-Леоне (4,23%), Сеуте (3,38%), Каталонии (3,28%), Наварре (3,28%) и Кастилия-Ла-Манча (3%).. Минимальный рост цен на жилье наблюдался в Эстремадуре (2,86%), Мадриде (2,84%) и Паис-Васко (1,35%).

В восемнадцати из 19 автономных сообществ и провинций Испании наблюдается растущий спрос. За первые десять месяцев 2021 года наибольший рост продаж зафиксирован в Мелилье - 59,4%, за ней следуют Ла-Риоха (44,1%), Кастилия-и-Леон (42,2%), Андалусия (41,5%), Кастилия - Ла-Манча (41%), Мадрид (40,7%), Наварра (39,1%), Кантабрия (38,2%), Каталония (36,8%), Валенсийское сообщество (35,8%), Галисия (34,9%) и Арагон (34,4%). Продажи также выросли в Мурсии (29,2%), Эстремадуре (28,5%), Астурии (27,9%), Балеаре (24,8%), Канарии (18,4%) и Паис-Васко (16,2%). Только в Сеуте за первые десять месяцев 2021 года продажи жилья снизились на 31%.

Покупка недвижимости в Испании иностранными гражданами

Иностранцы имеют право покупать и перепродавать все виды недвижимости - жилую, коммерческую или земельную, без каких-либо ограничений.

До пандемии на долю иностранных покупателей жилья приходилось от 12% до 20% всех продаж жилья в Испании в год. В 2018 году иностранные покупатели жилья купили более 65 500 домов в Испании, что на 7,4% больше, чем годом ранее, после годового роста на 13,7% в 2017 году.

Балеарские острова особенно привлекательны для иностранцев: около трети общего спроса приходится на иностранцев, в основном из-за их пляжей с белым песком и солнечного средиземноморского пейзажа. За ним следуют Канарские острова, Валенсийское сообщество, Мурсия и Андалусия.

Золотая Виза Испании

Схема "Золотая виза", действующая с 30 сентября 2013 года, вызвала повышенный интерес не только со стороны стран Ближнего Востока, но и Азии и России. Любой гражданин, не являющийся гражданином ЕС, вкладывающий более 500 000 евро в инвестиции, автоматически получает вид на жительство в Испании. В целом, с 2014 по 1 полугодие 2021 года страна выдала в общей сложности 6529 Золотых виз основным заявителям, при этом доля китайцев и россиян составила 32% и 25% соответственно.

В 2019 году Испания одобрила 1422 Золотые визы для основных заявителей, что почти на 20% больше, чем годом ранее. Из них 681 Золотая виза была выдана иностранцам с помощью опции недвижимости – на 13,7% больше, чем годом ранее, и это самый высокий показатель за всю историю.

Однако в последнее время покупка жилья за рубежом замедлилась, главным образом из-за пандемии COVID-19. А количество Золотых виз, одобренных в 2020 году, упало на 40,6% по сравнению с предыдущим годом. Фактически, в первой половине 2021 года иностранцам было выдано всего 232 Золотые визы, что на 66% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Цены на недвижимость в Испании все еще на 33% ниже пиковых!

С 1996 по 2007 год средняя цена на жилье в Испании выросла на 197% (с поправкой на инфляцию на 117%), что стало одним из самых высоких показателей роста цен на жилье в Европе. Цены на прибрежную недвижимость выросли на 250% (155% с поправкой на инфляцию) с 1996 по 2007 год, поскольку сотни тысяч иностранцев, в основном из Великобритании, Франции и Германии, купили недвижимость в Испании

В Мадриде и Барселоне цены на жилье выросли на 188% (с поправкой на инфляцию 109%) с 1996 по 2007 год, в то время как цены в других внутренних провинциях выросли на 175% (с поправкой на инфляцию 101%).

Цены на городскую землю в Испании

В десяти из 17 автономных сообществ, где имеются данные, цены на землю выросли в течение года до 3 квартала 2021 года:

Жилищное строительство в Испании

В течение 2020 года общий объем жилищного фонда Испании достиг 25,88 млн., что на 0,3% больше, чем годом ранее. Наибольшая доля пришлась на Андалусию (17,2%), за ней следуют Каталония (15,3%), Валенсийское сообщество (12,4%) и Мадрид (11,7%).

Валовая доходность от аренды недвижимости в Испании в настоящее время умеренно высока. В некоторых местах Испании покупка квартиры в последние годы становится все более привлекательной с точки зрения доходности – совершенно новая ситуация для Испании. Но это относится только к квартирам самых маленьких размеров.

Чтобы обуздать рост цен на жилье в последние годы, Испания недавно одобрила план по введению контроля за арендной платой и повышению налогов на некоторые пустующие дома в стране.

Частью более широкого жилищного плана Испании является инициатива предложить молодым людям в возрасте от 18 до 35 лет 250 евро в месяц для оплаты аренды на срок до двух лет, чтобы помочь им “иметь доступ к достойному арендуемому жилью”, заявил премьер-министр Испании Педро Санчес. Хотя это будет распространяться только на тех, кто зарабатывает менее 23 725 евро в год.

Рынок ипотеки Испании

За первые десять месяцев 2021 года количество ипотечных кредитов на новое жилье выросло на 23,6% до 348 376 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным ЕЦБ, общая сумма непогашенных ипотечных кредитов незначительно увеличилась на 0,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила около 511,3 млрд евро. Тем не менее, несмотря на сверхнизкие процентные ставки, они остаются намного ниже среднегодового показателя в 1,13 миллиона новых ипотечных кредитов, выданных с 2003 по 2008 год. В прошлом году размер ипотечного рынка в процентах от ВВП увеличился примерно до 45,2%, но в основном из-за сокращения ВВП страны из-за пандемии.

Процентная ставка по жилищным кредитам с фиксированной начальной ставкой (IRF) сроком до 1 года составила 1,41% по сравнению с 1,65 в октябре 2020 года. Процентная ставка по жилищным кредитам с IRF на срок от 1 до 5 лет составила 4,18%, по сравнению с 4,38% в предыдущем году. Процентная ставка по кредитам с IRF сроком более 5 лет составила 1,09%, что немного ниже 1,19% годом ранее.

Рынок жилья Испании традиционно был чрезвычайно уязвим к изменениям процентных ставок, учитывая, что до 2004 года более 80% новых ипотечных кредитов имели фиксированную первоначальную ставку (IRF) менее чем на 1 год, и эта доля выросла до 90% с 2005 по 2006 год.

Экономический рост Испании

Экономический рост замедлился до 2% в 2019 году, поскольку потребительский спрос снизился, а инвестиции в бизнес ослабли. Затем пандемия COVID-19 усугубила ситуацию, и в течение 2020 года экономика упала на 10,8%. Испания была одной из наиболее пострадавших от пандемии в регионе, и ее восстановление отставало от соседних стран.

Безработица в Испании упала до 14,57% в 3 квартале 2021 года, по сравнению с 16,26% в предыдущем году, но все же немного выше уровня безработицы в 3 квартале 2019 года в 13,92%. Безработица в Испании составляла в среднем около 22% с 2010 по 2017 год, прежде чем упасть до среднегодового показателя в 14,7% в 2018-2019 годах.

В декабре 2021 года инфляция подскочила до 6,7% - самого большого показателя с 1989 года. Это далеко от среднего показателя в 1,1% с 2010 по 2020 год.

Дефицит бюджета Испании увеличился примерно до 11% ВВП в 2020 году, резко увеличившись по сравнению с дефицитом, эквивалентным 2,9% ВВП в 2019 году, главным образом из-за резкого увеличения государственных расходов в условиях пандемии. По данным Европейской комиссии, дефицит, как ожидается, немного сократится до 8,1% ВВП в этом году. Валовой государственный долг Испании останется высоким и составит около 120,6% ВВП в этом году, по сравнению со 120% в 2020 году и 95,5% в 2019 году.

Восстановление цен на недвижимость в Испании

После резкого падения цен на жилье в период с 2008 по 2014 год (30,7% в номинальном выражении и 37,2% в реальном выражении) в 2015 году на рынке недвижимости начался новый цикл роста.

Цены на жилье выросли за последние пять лет, хотя они по-прежнему на 22% ниже, чем пик, достигнутый до кризиса, и очень неоднородны по географическому признаку.

Основываясь на динамике цен на жилье с 2014 года, мы разделили испанские провинции на четыре группы:

Лидеры: Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас составляют группу, которая лидирует в восстановлении рынка недвижимости, провинций, содержащих крупные города и хорошо зарекомендовавшие себя туристические направления. Здесь цены на жилье начали восстанавливаться раньше и росли более энергично (27,8% в период с 1 квартала 2014 года по 3 квартал 2019 года.

Продвинутые: Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. В этих провинциях мы находим важные города с точки зрения численности населения, туризма и экономической активности. Здесь восстановление заняло больше времени, и рост цен был положительным, но более скромным (6,3% в период с 1 квартала 2014 года по 3 квартал 2019 года).

В третью группу входит почти половина провинций Испании (Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха). Это довольно разнородная группа, состоящая из провинций, расположенных в так называемой «заброшенной Испании», и других, которые все еще переваривают излишества бума недвижимости. Здесь цены на жилье все еще очень близки к своему минимуму, хотя они демонстрируют положительные темпы роста в течение нескольких кварталов.

Четвертая группа: Хаэн, Теруэль, Авила, Леон, Сеговия, Сория, Самора, Сьюдад-Реаль, Куэнка и Вискайя. Это провинции, где цены на жилье все еще находятся на минимальном уровне или очень близки к нему.

Цены на недвижимость в Испании восстанавливаются с разной скоростью

Разброс цен на жилье увеличился в разных столицах провинций. Наиболее экстремальным примером является город Ибица, где цены на жилье выросли на 52,6% в период с 1 квартала 2014 года по 3 квартал 2019 года, в то время как на Балеарских островах в целом рост также был значительным (26,6%), но явно ниже, чем в столице Ибицы.

Разрыв между самыми дорогими и самыми дешевыми провинциями и городами увеличивается. В 2019 году покупка дома в Барселоне или столице Испании обходится более чем в два раза дороже, чем в среднем по стране, в то время как в 2014 году она была «всего» в 1,6 раза дороже.

В остальных туристических провинциях, входящих в группу лидеров (Малага и две провинции Канарских островов), такая же картина сильного роста цен на жилье наблюдалась и в других городах, которые очень привлекательны для туристов. Например, в провинции Малага городами с наибольшим ростом цен на жилье с 2014 года являются Бенальмадена (57,5%), Фуэнхирола (53,5%) и Ринкон-де-ла-Виктория (50,7%), опережая город Малага (37,1%) и провинцию Малага (24,5%).

В Барселоне и Мадриде ситуация изменилась в 2019 году после нескольких лет роста выше среднего по сравнению со средним показателем для их соответствующих провинций. Цены на жилье в Мадриде выросли на 7,0% в годовом исчислении в 3 квартале 2019 года по сравнению с 4,6% для сообщества Мадрид в целом, в то время как другие муниципалитеты провинции сообщили о гораздо более высоких темпах роста, особенно Парла (14,0%) и Хетафе (11,3%).

Расхождение в ценах внутри провинций также увеличилось, о чем свидетельствуют Балеарские острова: город Ибица является вторым по дороговизне местом для покупки жилья в Испании после Сан-Себастьяна.

Резкий рост цен на жилье с 2014 года в городах ведущих провинций также привел к снижению показателей доступности жилья, то есть усилий, необходимых домохозяйствам для покупки жилья. Хотя доходы домохозяйств в этих городах выросли больше, чем в среднем по стране, поскольку эти районы также являются наиболее динамичными с точки зрения экономической активности и туризма, этого увеличения доходов было недостаточно, чтобы компенсировать рост цен на жилье.

В результате показатели доступности в шести столицах ведущих провинций (Мадрид, Барселона, Малага, Пальма-де-Майорка, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария и Санта-Крус-де-Тенерифе), которые и без того были одними из самых высоких в Испании, выросли больше, чем в остальных столицах провинций.

Резкий рост цен на недвижимость в городах привел к повышению показателей доступности жилья; мадридскому домохозяйству требуется в два раза больше лет дохода, чтобы купить дом, по сравнению с домохозяйством в Гранаде.

2022 © GrupoMahersol.ru